Tuan rumah Airbnb di LA mengenakan tarif lebih tinggi dan meraup keuntungan besar di tengah tindakan keras kota

Menjalankan Airbnb di LA sangat menguntungkan.

Ketika kota ini mencoba menindak tempat-tempat ilegal, dan kelompok advokasi mengeluhkan dampak perusahaan terhadap krisis perumahan di LA, tuan rumah mengenakan tarif yang lebih tinggi dari sebelumnya sambil mendapatkan bayaran yang semakin besar.

Tapi jangan berharap mereka membicarakannya.

Data menunjukkan bahwa banyak rumah yang beroperasi tanpa bantuan listrik pendaftaran aktif, yang dibutuhkan oleh kota untuk mengoperasikan persewaan jangka pendek. Beberapa tuan rumah berbicara kepada The Times secara anonim karena takut didenda oleh pemerintah kota atau, lebih buruk lagi, daftar mereka ditutup oleh Airbnb.

“Ini adalah sumber pendapatan utama saya,” kata salah satu tuan rumah yang mengoperasikan tiga listing berbeda. “Saya akhirnya mendapatkan penghidupan yang layak dari ini. Satu daftar saja tidak akan cukup.”

Sejak tahun 2020, pendapatan tuan rumah terus meningkat jauh melampaui tingkat sebelum pandemi. Pendapatan rata-rata naik menjadi $17,654 pada tahun 2022, naik lebih dari $4,000 dari tahun ke tahun, dan jumlahnya berada pada kecepatan yang sama untuk tahun 2023, menurut data dari perusahaan analisis persewaan jangka pendek Semua Kamar.

Secara total, tuan rumah di LA memperoleh pendapatan gabungan sebesar $375 juta tahun lalu, kata juru bicara Airbnb.

Beberapa faktor berkontribusi terhadap peningkatan ini. Pertama, tarif sewa harian Airbnb telah melonjak selama empat tahun terakhir, membengkak dari $152 pada tahun 2019 menjadi $244 pada tahun 2023. Ini adalah tren yang terjadi di industri persewaan jangka pendek, seperti tarif hotel dan VRBO juga terus meningkat sejak pandemi COVID-19.

Pasokan dan permintaan dasar adalah faktor lainnya. Kecuali penurunan selama beberapa bulan pertama pandemi ini, tingkat okupansi Airbnb sebagian besar tetap konsisten, dengan rata-rata sewa menempati lebih dari 40% dari keseluruhan waktu. Namun jumlah listingnya telah menurun drastis.

Pada Agustus 2019, terdapat 16.973 listing Airbnb di LA Saat ini ada 7.360 listing.

Pasokan saat ini sedang menurun, namun para aktivis khawatir jika pendapatan terus meningkat, akan semakin banyak pemilik rumah yang mengubah properti menjadi Airbnb.

Sebagian besar penurunan ini disebabkan oleh pandemi, namun pasokannya belum meningkat sejak tahun 2020, sebagian karena penerapan kebijakan pemerintah kota. Peraturan Berbagi Rumahundang-undang yang mulai berlaku pada tahun 2019 yang membatasi warga Angeleno untuk hanya menerima sewa jangka pendek di tempat tinggal utama mereka — rumah tempat mereka dapat membuktikan bahwa mereka tinggal setidaknya enam bulan per tahun.

LA dan Airbnb telah bekerja sama selama bertahun-tahun untuk menegakkan hukum tersebut, dengan meluncurkan sistem pada tahun 2020 yang menyederhanakan proses mengidentifikasi dan menghapus daftar sewa jangka pendek yang ilegal.

Hal ini efektif; jumlah listing unit sewa jangka pendek di seluruh lokasi berbagi rumah telah turun lebih dari 70% selama empat tahun terakhir, dari sekitar 36.600 pada bulan November 2019 menjadi hanya di bawah 10.000 pada bulan Juni 2023, menurut departemen perencanaan kota.

Tapi masih banyak yang tersisa.

The Times sebelumnya melaporkan bahwa ribuan listing melanggar hukum, dan tahun lalu, laporan mengklaim bahwa 22% listing di LA menampung tamu selama lebih dari 180 hari dalam setahun.

“Saya tidak mampu menyewakan tempat saya hanya enam bulan dalam setahun. Saya akan kehilangan separuh pendapatan saya,” kata salah satu tuan rumah yang menyewa apartemen dua kamar tidur di Hollywood melalui Airbnb.

Dua tuan rumah Airbnb lainnya menutup telepon di tengah wawancara ketika ditanya apakah tempat mereka adalah tempat tinggal utama mereka, atau apakah nomor registrasi mereka valid.

“Ini adalah sistem jangan tanya, jangan beri tahu. Saya tidak bisa membiarkan bisnis saya diancam karena nomor registrasinya,” kata salah satu dari mereka.

Tarif harian rata-rata untuk Airbnb di LA telah meningkat menjadi $244 pada tahun 2023.

(KC Alfred San Diego Union-Tribune)

Pada bulan Agustus, terdapat 4.293 registrasi aktif berbagi rumah, menurut departemen perencanaan kota. Namun di Airbnb saja, saat ini terdapat 7.360 tempat yang disewakan.

“LA mempunyai masalah sewa yang cukup besar, dan kemudian ada industri nakal yang masuk ke kota dan mulai mengambil properti sewaan dari pasar,” kata Peter Dreier, seorang profesor di Occidental College.

Dreier bekerja dengan tim yang merancang Measure ULA, sebuah pajak baru yang menyalurkan uang untuk inisiatif perumahan yang terjangkau, dan mengatakan bahwa industri persewaan jangka pendek berkontribusi terhadap krisis perumahan dan krisis tunawisma.

“Ketika Anda mengambil unit dari pasar dan menyewakannya kepada wisatawan, salah satu konsekuensinya adalah semakin banyak orang berebut unit yang lebih sedikit. Dan itu menyebabkan harga sewa lebih tinggi, ”katanya.

Departemen perencanaan sedang menyiapkan laporan bersama departemen lain yang menganalisis penegakan Undang-undang Berbagi Rumah. Ini akan memberikan rekomendasi kepada Dewan Kota tentang bagaimana meningkatkan program ini.

Sementara itu, lebih banyak listing menghasilkan lebih banyak dana pajak. LA mengenakan pajak hunian sementara sebesar 14%.sering kali disebut “pajak tempat tidur”, yang dibayarkan oleh tamu hotel atau sewa jangka pendek seperti Airbnb.

Pada tahun fiskal 2021-2022, kota ini mengumpulkan pajak hunian sementara sebesar $33,88 juta, menurut departemen perencanaan.

Jumlahnya lumayan besar, tapi laporan dari Profesor Perencanaan Kota Universitas McGill, David Wachsmuth, berpendapat bahwa kota ini bisa mendapatkan lebih banyak keuntungan dengan mendenda perusahaan sewa jangka pendek yang ilegal.

Studi tersebut menyatakan bahwa 45% dari semua daftar sewa jangka pendek adalah ilegal dalam satu atau lain cara, dan bahwa kota tersebut dapat dikenakan denda antara $56,8 juta dan $302,2 juta pada tahun 2022.

“Saya tidak pernah membayar denda, tapi tamu saya yang membayar pajak. Selama kota ini mendapat uang dari suatu tempat, mereka akan baik-baik saja,” kata pembawa acara Hollywood Airbnb itu.

Randy Renick, pengacara di Hadsell Stormer Renick & Dai LLP, menjabat sebagai direktur eksekutif Tetangga yang Lebih Baik LA, sebuah koalisi yang mencakup karyawan hotel, kelompok hak-hak penyewa, dan pendukung perumahan. Dia ikut mendirikan kelompok tersebut pada tahun 2019 sebagai kampanye pendidikan publik untuk menekankan dampak sewa jangka pendek terhadap masyarakat.

Dia mengatakan tuan rumah persewaan melanggar aturan dalam beberapa cara. Salah satu strateginya adalah umpan-dan-peralihan, di mana tuan rumah akan mengiklankan bahwa sebuah properti berada di dekat perbatasan Los Angeles, seperti Hollywood Barat, dan dengan demikian tidak tunduk pada peraturan ketat LA. Namun ketika penyewa muncul, properti tersebut sebenarnya berada di LA

Yang lain memberikan nomor registrasi palsu – beberapa lebih cerdik dari yang lain.

“1234567 sempat populer untuk sementara waktu,” kata Renick.

Ada yang hanya menggunakan nomor registrasi yang sudah habis masa berlakunya, dan ada pula yang menggunakan nomor registrasi aktif namun untuk beberapa properti.

Situs web organisasi tersebut menyediakan hotline bagi warga Angeleno untuk menelepon dan melaporkan daftar ilegal di lingkungan mereka, dan Renick mengatakan mereka menerima beberapa panggilan setiap minggunya.

Dari sana, mereka mendesak pemerintah kota untuk mengambil tindakan baik terhadap masalah kecil maupun besar. Terkadang berupa seruan yang meminta penerapan denda pada properti tertentu, dan terkadang berupa kampanye tentang bagaimana persewaan jangka pendek dapat menaikkan harga sewa jangka panjang di suatu area dengan mengambil rumah dari pasar dan menyewakannya kepada wisatawan.

“Kami mencoba menunjukkan dampak sewa jangka pendek dan bagaimana kontribusinya terhadap krisis perumahan dan tuna wisma,” kata Renick. “Penegakan hukum yang tegas akan mengembalikan ribuan unit ke sewa jangka panjang.”

Dia menunjuk Santa Monica dan New York City sebagai dua kota yang bisa dijadikan contoh oleh LA. Santa Monica punya sistem penegakan hukum yang kuattermasuk beberapa staf penuh waktu yang fokus mewawancarai pemilik dan mengeluarkan denda untuk listing ilegal.

Kota pesisir hanya mengizinkan persewaan jangka pendek (kurang dari 30 hari) jika tuan rumah tinggal di properti tersebut selama pengunjung menginap. Kota New York diadopsi aturan serupa tahun laludan penegakan hukum dimulai pada hari Selasa.

Meskipun jalannya masih panjang, Renick mengatakan LA telah meningkatkan standar bukti yang diperlukan untuk menunjukkan bahwa suatu tempat adalah tempat tinggal utama tuan rumah.

Frank Tai, pemilik persewaan tepi pantai mewah di Playa del Rey, telah melihat proses itu secara langsung. Dia hanya memiliki satu tempat dan memastikan untuk memperbarui lisensinya setiap tahun, namun prosesnya menjadi lebih sulit selama bertahun-tahun karena pemerintah kota dan Airbnb berupaya menangkap tempat-tempat ilegal.

“Saya mematuhinya, tetapi ini membutuhkan banyak pekerjaan. Saya mengisi aplikasi setebal 40 halaman setiap tahun dan mengirimkan laporan pajak properti, tagihan utilitas, dan dokumen lainnya,” katanya. “Setiap tahun, ada sesuatu yang ditolak. Mereka berusaha untuk tetap menjadi yang terdepan.”

Tai mengatakan proses ini sangat berharga. Sewanya sangat menguntungkan; itu dipesan sepanjang musim panas, dan tarif per malam berlipat ganda selama musim liburan. Dia bahkan tidak mengalami perlambatan selama pandemi, hanya peralihan dari pelanggan luar kota ke penduduk lokal LA yang mencari staycation.

“Saya tidak menyelidiki sistem ini secara diam-diam, namun saya rasa orang-orang melakukannya karena sistem ini sangat menguntungkan,” katanya.